作者: 度假心情
(本文根据网上资料和相关法规编辑撰写，仅供业主参考。一切具体解释应以国家和地方的相关法律为准。)
1) 什么是业主大会和业主委员会？两者之间的关系是怎样的？
2) 业主委员会有哪些权利和义务？
3) 业主大会及其委员会有哪些法律依据？
4) 业主委员会是一个怎样性质的组织？有法人地位吗？
5) 为什么要成立业主大会及委员会？
6) 业主大会及委员会与物业之间的关系互动是怎样的？
7) 如何才能成立业主大会及委员会？
8) 业主大会及委员会成立后应该如何展开工作及其责权范围？
9) 业主大会及委员会的办公场所和经费如何解决？业主委员会的成员是否应该得到津贴？
10) 什么是房屋公共维修基金？业主委员会对其审核要点是什么？
11) 什么是《业主公约》？
12) 当下业主大会及委员会存在什么问题？

参考文献

 1) 什么是业主大会和业主委员会？两者之间的关系是怎样的？
第一、业主大会是由物业管理区域(小区)内全体业主组成，决定物业管理，和谐社区生活等重大事项的、在所在地物业管理行政部门备案的业主自治管理组织。业主自治是指业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定。业主自治的目的有两个，一是通过对物业的维护，使得物业保值升值；二是通过物业管理服务，提升人居环境，提高业主的生活品质。这种自治是通过业主大会来实现的。业主大会的议程主要有听取业主委员会工作报告；审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；审核与修订《业主公约》《业主委员会章程》等文件；决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；业主委员会的换届选举与委员的增减；认为有必要讨论决定的其他重大事项。在第一次业主大会上，还应听取房地产开发企业所作的物业管理前期工作报告，物业管理企业所作的物业验收情况报告，选举产生业主委员会。业主大会是物业管理区域的唯一主体。业主大会依法成立，其合法权益受国家法律保护。

第二、业主委员会是由全体业主通过记名选举产生的、由志愿业主代表(委员)组成的、经政府批准成立的、有规定任期的业主大会的执行机构，简称业委会。业委会的宗旨是代表业主大会的合法权益。业委会代表业主大会对该物业管理区域内的物业依法实施自治管理。业委会向业主大会报告并接受业主大会监督。业委会的工作任务就是将其正确的决定提交业主大会表决，引导业主通过决议并组织实施。业委会应该严格按照《业主大会议事规则》、《业主公约》，》《业主委员会章程》等社区管理文件的规定履行职责。

打个不恰当的比喻就是：物业管理区域(小区)是一个股份公司(有财产，名称及场所等)，业主大会就相当于股东大会，而业主委员会则就是公司的董事会，业委会委员相当于董事，而业委会主任则就成了董事长了。之所以讲这个比喻不恰当是因为业主大会及其委员会的主要职责和目的是对小区内的物业(可以通过雇用专业物管公司)进行自治管理并提倡和推动和谐社区生活从而达到提升小区人居环境和业主的生活品质并使得小区的物业保值升值，而非象商业公司一样单纯追求盈利。同时业委会的每届成员也是由大会选举产生，而其权力是由大会授予并接受监督。该权利应该完完全全只为其义务服务而不得有任何超出。

另一方面，业主委员会尽管是业主大会的执行机构，但是由于业主的分散性，业委会往往在业主大会的决策中占据主导地位。因此，业委会的素质高低将直接影响物业管理的水平。
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 2) 业主委员会有哪些权利和义务？
作为业主大会的执行机构，业主委员会的权利基础是业主大会对物业管理区域内物业的所有权。因此，业主委员会最基本的权利是代表业主大会对与该物业有关的一切重大事项的决定权。这种权利通过《业主公约》和《业主委员会章程》予以保证，并以业主大会的投票作为执行手段。

第一、业主委员会的权利有：
1) 召集和主持业主大会。
A. 业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会。业主大会召开7日前，业主委员会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人；
B. 业主大会闭会期间，持有30％(或20%，因地而异)以上投票权的部分业主联名提议可以召开临时业主大会。业主委员会应当在接到该项提议后15日(或30日，因地而异)内召开临时业主大会。逾期不召开的，由物业管理行政主管部门组织召开。
C. 经30％(或20%，因地而异)以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的，业主或业主代表在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会或业主代表大会。
2) 制定和修订业主公约、业主委员会章程，和物业管理区域的管理制度。
3) 决定聘请物业管理企业。业主委员会有权采用招标或其他方式，选聘、续聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同。
4) 审议物业管理服务费收取标准及使用办法。通常由业主委员会提出物业管理服务内容和标准。物业管理企业据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定。
5) 审议年度管理工作计划、年度费用概预算。物业管理企业每年应制定年度工作计划和年度费用概预算，上报业主委员会审议。根据业主的意见和建议提出修改意见，物业管理企业修改后，由业主委员会批准实施。
6) 检查、监督物业管理企业的工作。
7) 监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理。
8) 业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第二、业主委员会的义务有：
1) 向业主大会报告工作。
2) 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。
3) 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住户开展多种形式的宣传教育。
4) 严格履行物业管理委托合同，保障物业各项管理目标的实现。
5) 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。
6) 业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

在业主委员会的权利和义务中，选聘和解聘物业管理公司是其主要职责，审议物业管理的收费标准、年度计划和财政预算并监督其物业管理服务活动是其主要的日常工作，业主委员会的最终目标是积极配合物业管理公司的工作，使小区居民享受最好的服务、最舒适的生活环境，从而提升小区的生活质量和房产价值。
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 3) 业主大会及其委员会有哪些法律依据？
第一、国家法律法规：
1) 《中华人民共和国物权法（草案)》
2) 《中华人民共和国物业管理条例》
3) 《中华人民共和国合同法》

第二、部颁法规：
1) 建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》
2) 建设部第219号令《建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》
3) 建设部第246号令《关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本) 的通知》
4) 计委、建设部[96]266号文件《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
5) 建住房[1998]213号文件《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
6) 建住房[2004]156号文件《业主大会规程》
7) 建住房[2004]156号文件《业主临时公约(示范文本)》
8) 财政部1998年7号文件《物业管理企业财务管理规定》

第三、地方条例：
1) 海南省人民代表大会常务委员会公告第25号《海南省住宅区物业管理条例》
2) 《上海市物业管理若干规定(草案)》
3) 沪房地资物[2005]60号《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》
4) 上海市人民代表大会常务委员会公告第四十号文《上海市住宅物业管理规定
5) 其它
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 4) 业主委员会是一个怎样性质的组织？有法人地位吗？
第一、从法律角度上来讲，业主委员会是依法定程序选举产生的一个业主自治的“其它组织”，享有一定的民事权利和义务，但不具备法人资格。

第二、《民法通则》第三十六条：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”《民法通则》第三十七条：“法人应具备下列条件……”
1) 有必要的财产
2) 有自己的名称、组织机构和场所
3) 依法成立
4) 能够独立承担民事责任
而业主委员会只是代理业主大会的事务和代表业主作为，一般无独立财产，也不能独立承担民事责任，因而不能获得法人资格。业主委员会只能作为“其他组织”参与诉讼，而当其责任确定或权利获得后，都要由业主大会的全体业主作为承受的实体。

第三、“其它组织”是指有一定的组织名称，不具备法人条件，没有取得法人资格的组织。这种组织经有关部门批准或登记，依法可以进行一定的经济活动。《民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人或其它组织可以作为民事诉讼的当事人。”“法人由其法定代表进行诉讼，其它组织则由其主要负责人进行诉讼。”业主委员会经业主大会选举成立，有一定的组织机构和名称，是民事诉讼法所称的“其它组织”。

仍然打一个不恰当的比喻：一个类似的情况就是董事会没有独立的财产也不承担民事责任(董事会及股东大会只拥有股票及股票所带来的权益，而所有资产则完全属於公司) ，所以不能形成自己在企业中的独立利益、成为法人。

从纯法律技术角度来讲，业主社区(大会及委员会)是可以通过成立公司(Incorporated) 来获得法人资格的。这种社区在美国称为Cooperative，占全美业主社区的月5%到7%左右，多见于诸如位於佛罗里达或夏威夷等旅游地的以出租为主的度假物业小区。不同的是，这些小区的业主们不再拥有房屋的产权而只拥有小区的股权。产权则归公司化了的业主大会及其委员会所有。这种业主大会往往需要雇用专业的管理人员对小区进行运营。
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 5) 为什么要成立业主大会及委员会？
第一、成立业主大会和业主委员会是业主自己的权利。
成立业主大会和业主委员会的目的在于物业管理区域里的全体业主通过制定和遵从共同的契约和规章，能够依据国家和地方法律法规对属於业主们自己的房产物业(可通过雇佣专业的物业管理公司)进行业主的自主治理和自我经营，从而提升小区的人居环境和业主的生活品质进而达到小区物业的保值升值的目的。

第二、成立业主大会并选出业主委员会也是国家法律明文规定要求的。
符合条件而到时间没有成立业主大会和业主委员会的，所在地方的房管行政部门将督促或强制成立。(譬如一旦小区超过5年，就一定要成立业主委员会，这是因为法律规定5年后动用维修基金，一定要通过业主委员会，政府部门也会强制要求小区建立业主委员会。)

第三、成立业主大会和业主委员会对全体业主来说也是十分必要的。
没有业主大会及业主委员会的小区缺乏物业管理主体，因而无法有效地行使对受雇用的小区物业管理公司的监管和互动的权力，无法管理和使用小区的维修基金和其它资源，也无法依法维护业主的合法权益保证小区的生活品质。。。譬如小区建成后的两三年内还在保修期内，但是倘若没有业主大会及委员会，即使小区内的业主共有产业如会所、游泳池或是小区道路等出现了问题需要维修，开发商可以拒绝同个人业主交谈而逃避保修责任。
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 6) 业主大会及委员会与物业之间的关系互动是怎样的？
业主大会和物业公司之间是雇用和被雇用的合同关系：业主大会根据合同支付管理经费，为合同雇主；物业公司根据合同提供物业管理服务，为合同雇员。业主大会具体上是通过其执行机构业主委员会对物业公司行使雇用权，而物业公司则需为业主大会及委员会的成立提供便利但要避免插手业主大会的选举投票工作。

第一、业主大会对物业公司的雇用权包括以下几点：
1) 选聘是指业主大会对物管公司的挑选并通过签订物管合同进行雇用。选聘物业公司需要召开业主大会，获2/3以上票权（不是业主人数）通过，才能由业主委员会代表业主大会与物业公司签约。选聘物业管理企业应引进竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅。一般来讲，具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业管理企业最重要的标准。选择时，要了解物业管理企业的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况。选聘一个优秀的物管公司是建设和维护一个高品质的小区的重要前提。
2) 解聘是指履约期间，业主不满物管公司的服务，需要提前依法终止合同。解聘也需要2/3以上票权同意才能实施。但是倘若物管合同期满没有续约，小区业主大会和该物业管理公司的合同雇用关系也随之自然终止。这种合同的自然终止不称为解聘，也就无需2/3以上票权同意。
3) 监管是指业主大会在聘用物管公司以后依法按照合同规定通过业主委员会对物管公司的操作和运行进行合理的监督和管理以求达到小区管理的最优化。对物业的监管主要包含以下三点：
A. 财政监管。业主委员会必须对物业公司用于本物业的财政收支进行监督，要求管理公司定期公布收支情况，并对不合理支出提出意见。
B. 制度管理。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如：保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等，检查各项制度是否落实，有无漏洞，发现问题有无立即整改。
C. 工作例会。业主委员会应每月与物业公司开会，反映居民的意见和建议，做好"桥梁"工作。

第二、物业管理公司提供给业主大会的管理服务主要包括以下几点：
1) 物业管理区域内的安全和环境卫生，如
A. 24小时保安巡逻
B. 24小时紧急求救
C. 公共通道保洁
D. 生活垃圾统一运送
E. 公共场所消毒杀菌
F. 公共场所绿化修剪维护
G. 停车场管理
H. 其它
2) 物业管理区域内基础设施和公共部位的正常运行和维护，如
A. 小区的水电煤正常运行(和提供商合作)
B. 电梯，会所，游泳池，游艇码头等公共设施和场所的维护
C. 公共管道的疏通
D. 其它
3) 其它可选择的针对业主的菜单式的收费服务，如
A. 洗衣
B. 送餐服
C. 钟点工
D. 牛奶、鲜花、报纸杂志代收代购
E. 日常生活用品代购
F. 非贵重物品保管
G. 代订车船、机票
H. 机场、码头接送
I. 自驾车俱乐部租赁
J. 其它
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 7) 如何才能成立业主大会及委员会？
业主大会成立流程

一般来讲，业主大会成立的条件是一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇政府），街道办事处（乡镇政府）在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。筹备组由街道办事处（乡镇政府）、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处（乡镇政府）组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。经公告的筹备组成员名单是经过法定程序且被主管部门认可的，是合法有效的，筹备组成员没有特殊原因，一般不得轻易变更。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。居住物业管理区域召开首次业主大会会议，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。
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 8) 业主大会及委员会成立后应该如何展开工作及其责权范围？
千辛万苦，通过重重阻力把业委会成立起来了只是一个开始，随即摆在业主大会和委员会面前的最大的问题就是应该如何开展日常工作。总的来说，业主委员会开展工作应遵循以下原则：合法原则、少数服从多数原则、维护公共利益原则、专业性原则，以及权责相当原则。业委会是业主大会的执行机构，小区里很多事物都是由业委会代表业主大会来执行的，那么业委会在维护小区全体业主的利益方面应该具体做些什么工作？

第一、业委会要保管好小区的财产。
业委会成立后的第一件事是小区资料的交接，和物业公司就下列资料进行清点和委托管理：
1) 各类物业设施的验收、接管档案；
2) 与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；
3) 物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
4) 公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
5) 以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；
6) 房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
7) 财务收支帐册；
8) 公共配套设施的产权及收益归属清单；
9) 物业管理所必须的其他资料。

需要指出的是，业主委员会必须在成立后尽快完成上述资料的交接，除了不能备份但物业管理必须的资料外，业主委员会应该掌握全部资料原件，并根据《档案法》规定保证档案安全。即使小区没有更换物业公司也必须由物业公司和业主委员会重新办理交接手续，明确全部资料、财产全部资料详细清单，便于今后变更物业公司时按清单交还。必要时还要采取摄影、拍照等途径留存交接过程和内容。

第二、业委会要建立、健全内部的规章制度，明确业委会的职责。
没有规矩不成方圆，内部制度的建立，组成人员的工作分配，只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推逶的现象。业主委员会的制度和职责的建设应该根据《业主大会议事规则》和《物业管理条例》的规定结合本小区实际情况，报业主大会审核通过并向全体业主公告，并接受业主的监督。

第三、业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培训，明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力，只有每个人都来关心物业管理，小区才能建设得更加美丽。
没有法规的正确指导、业主代表的正确监督、以及必要的知识和技能，业主委员会不可能正常而成功地运作。业主委员会要定期组织业主委员和业主代表学习管理规定和相关专业知识。

第四、业委会要做好对物业公司物业服务质量和小区收益的监管，具体做法：
1) 物业管理费用收支年度/月度预算的审核
A. 对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。
B. 定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。
C. 建立例外大额费用支出报告制度。
2) 物业管理费收支年度决算审核
A. 根据被委托的具有物业管理专业知识的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。
B. 根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业委会或者业委会聘请顾问进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。
C. 对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。
3) 做好业主对物业服务的意见反馈工作，及时向物业公司进行交涉，维护业主的权益。
4) 协调物业公司和业主的关系，参与调节邻里纠纷，维护物业区域正常秩序。

第五、业委会可以邀请或聘请专业人士或机构如律师、会计师及物业顾问作为自己的帮手，与专业顾问一起共同搞好业委会的管理工作。
业委会的工作正变的越来越专业。除了要定期组织业主委员和业主代表学习管理规定和相关专业知识外，业主委员会也可以从专业人士那里获得有效的帮助来做好自己的工作。所以说业委会聘请专业顾问非常重要，专业顾问不但可以从专业上把好小区物业管理质量的关，还可以规范业委会的发展，并能运用丰富的专业知识对全体业主有一个公正的第三方解释。
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 9) 业主大会及委员会的办公场所和经费如何解决？业主委员会的成员是否应该得到津贴？
第一、关于办公场所，每个小区都有一些预留的房屋用作物业委员会办公用，其产权属全体业主共有。如2003年9月1日执行的《上海市实施物业管理条例若干意见的通知》(沪府发[2004]38号)(以下简称“38号文”)对于物业管理用房的配置标准进行了详细的约定。其中明确规定：物业管理用房不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0．2％；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。又如现行的《海南省住宅区物业管理条例》(海南省人民代表大会常务委员会公告第25号)第三十二条规定：售房单位在物业综合验收或分期验收时，应当向业主委员会提供物业管理用房，其产权属全体业主共有。尚未成立业主委员会的，由所在地物业管理行政主管部门代为接收。未提供房屋的，售房单位应当提供与管理用房等价的房款。物业管理用房的面积按验收的总建筑面积的1‰计算，但最小不得少于30平方米。

第二、关于业委会的经费，通常可从物业管理费中提取一部分作为业委会的经费。另外也可以通过全体业主的按需筹款捐助或从小区的公共收益中提取一部分作为业主委员会的经费。如《海南省住宅区物业管理条例》第十七条规定：业主委员会的活动经费最高不得超过同期物业管理费总额的1％，从物业管理费中支出，具体数额和使用计划由业主大会审议决定。业主委员会的活动经费包括业主大会和业主委员会会议的费用、必要的办公费用和业主委员会专职人员的报酬。而业主委员会的经费主要的用途包括办公设备的一次性购入，日常办公的文具用品以及人工津贴，加上业主委员会聘请的咨询和审计机构的费用。对于业委会的经费使用，有的小区可以实行包干制，有的可以实行实报实销或者是通过合同明确规定。从根本上来讲，业主委员会是全体业主自己的代表执行组织，代表并仅代表全体业主的最大共同利益，所以其运行经费应该是在经全体业主审核并投票批准的前提下由全体业主支付，包括从物业管理费中支取得那一部分事实上也来源于全体业主。

第三、原则上业主委员会成员一般为不领取报酬的志愿者。但担任专职工作的业主委员会成员或聘请的专职工作人员可以酌情领取一定报酬，具体标准由业主大会决定。
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 10) 什么是房屋公共维修基金？业主委员会对其审核要点是什么？
第一、房屋公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根据售房合同一次性代为收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。房屋公共维修基金的所有权归全体业主。

1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：多层楼房、别墅一般按照购房款2％的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3％的比例收取。售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。

售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。

维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。

第二、业主委员会对房屋公共维修基金的审核应该注重以一下几点：
1) 审核房屋维修基金是否按规定或购房协议到位
A. 房屋维修基金审核的首要基础是审核房屋维修基金是否按照规定或购房协议到位，判断房屋维修基金的起点数据是否符合规定。如果不对维修基金的缴纳基数进行审计，就难以得出正确的审核结论，也难以分清各届特别是首届业主委员会或前期物业管理企业的责任。
B. 审核目的是：根据房屋类别和房屋销售时期，确定各方交纳维修基金的标准，明确相关方的责任，保证各方的合法权益；审核结果作为业主委员会或物业管理企业向业主公布房屋维修基金收支的基础和使用情况审核的基准点。
C. 审核方法是：根据房屋出售的时间分不同阶段依据各地有关维修基金的规定和相关合同、协议、文件进行审核。

2) 审核维修基金是否按规定正确使用
A. 根据各届业主委员会任期或者物业管理企业管理阶段相对应时期的维修基金政策法规，审核维修基金的使用是否经过合法的批准程序，是否符合法规政策的规定，是否正常使用。
B. 审核目的是：确定使用过程的合法性、合规性，作为向业主公布和解释的依据，以确保全体业主的权益，同时也保护了业主委员会和物业管理企业的公正，分清了各届业主委员会主任的责任。由审核机构对审核结果的合法性、合理性承担相应的法律责任。
C. 审核的具体要求根据业主大会决议和委托审计合同确定，一般包括：
1. 确定使用维修基金或参与维修基金管理各方的主体是否合法；
2. 确定使用维修基金的各项使用标准决策依据是否符合规定或业主全体的利益；
3. 确定使用是否经过依法审核手续；
4. 经委托，对于没有经过合法审核或必要审核的主要项目进行事后的审核，并向有关各方进行必要的沟通；
5. 帐务处理是否符合国家规定；
6. 对使用情况作基本结论，并提出有关建议。

3) 审核维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定和协议规定
A. 根据有关规定，物业管理区域内的相关经营收益应该纳入维修基金。因此应该对相关经营收支进行审核。
B. 审核内容包括：
1. 相关经营项目是否经过业主同意，或者业主委员会集体讨论通过，是否符合广大业主的利益；
2. 相关收费标准和控制制度是否有效执行，是否符合市场标准；
3. 审核经营收入相关支出是否合理，或者经过审批通过，是否符合规定；

4) 审核公布的主体、内容和时限是否符合规定
A. 根据有关规定，维修基金的收支使用应该由相关主体定期公布，中介咨询机构一般需要根据委托审核的要求，向业主大会报告相关规定的执行情况，包括公布主体、内容和时限等是否符合规定和满足业主了解维修基金情况的需要，并提出相关建议。
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 11) 什么是《业主公约》？
第一、《业主公约》是根据国家有关物业管理的法规政策制订的、由全体业主承诺的、并对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的、有关业主(也包括非业主使用人)在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。

第二、《业主公约》是小区物业管理中的一个重要的基础性文件。它一般是由业主委员会依据政府制定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过生效。在第一次业主大会召开之前，最初的业主公约可由物业管理企业依据政府制定的示范文本代为拟定，提交第一次业主大会讨论通过，并经业主签字后生效。以后根据实际情况进行的修订则只需业主大会讨论通过即生效。

第三、《业主公约》的目的是为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。

第四、《业主公约》的主要内容包括：
1) 对公共部位、公共设施、公共环境使用和维护方面的规定
A. 物业范围内的所有使用人对物业的公共部位、公共设施、公共环境的使用，要在国家和地方有关政策法规及《物业管理合同》规定范围内合理使用，并有自觉维护的责任；
B. 不得侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施，也不得随意接引、拆除和损坏市政公用设施；
C. 禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻画、张贴；
D. 不得在住宅区内随意停放车辆，未经批准，禁止载重车通行。

2) 对房屋装修方面的规定
A. 在业主公约中，一般都对房屋装修做了明确规定，如要求业主或物业使用人装修房屋时遵守有关房屋装修的制度，并事先告知物业管理企业。
B. 物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。
C. 业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人损失的应承担责任。
D. 业主公约还规定了业主和物业使用人的行为规范。主要有：
1. 不得擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等；
2. 不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
3. 不得损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施：
3) 对物业管理管辖范围内娱乐性场所和经营性场所的有关规定
A. 有关环境卫生的规定和约定，如不得随意堆放杂物、乱扔垃圾、高空抛物等，不得践踏、占用绿化用地，损坏园林建筑小品等；
B. 有关噪音的有关规定和约定，如不得聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为等；
C. 有关交通管理的有关规定和约定，如不得在公共场所、道路两侧支设摊点等；
D. 有关治安防范的有关规定和约定。如不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等，不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物等；
4) 有关处罚条款
A. 擅自拆改房屋结构及其设施设备影响房屋使用安全和正常使用或影响房屋整体外观的有关处罚规定；
B. 私搭乱建违章建筑的有关处罚规定；
C. 侵占房屋共用部位和房屋的附属用地以及侵占物业管理范围内的道路的有关处罚规定；
D. 噪声扰民、污染环境方面的有关处罚规定。
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 12) 当下业主大会及委员会存在什么问题？
业主大会和业主委员会现阶段在中国相对来讲还是一个新生事物，因此也必然存在着诸多问题。大致上来讲主要有以下几点：
第一、法律法规上的问题
相关法律法规仍需继续建设完善。业主大会及其委员会的法律地位和社会功能需要进一步加以明确。真正做到在业主大会及其委员会在进行对其拥有的小区进行自治时能够有法可依、有法必依；除了问题有关部门能够做到执法必严、违法必究。
第二、地方政府主管部门的问题
地方政府主管部门主要是指物业所在街道的居民委员会/办事处以及当地的房地产行政主管部门。尽管在一些发达城市的部分区域在经过近几年的锻炼一些物业行政部门迅速积累了处事经验和知识，不少此类机构还处在开始摸索阶段，缺乏对业主大会和业主委员会进行正确有效地指导的工作经验、专业知识技能以及正确的思维方式。有的机构甚至还存在着官僚作风和家长模式并滋生了腐败。
第三、开发商的问题
有不少地产开发商由於利益驱使或其它原因往往在向购房业主交结物业的时候有意无意地埋下了很多日后会令业主们头疼的伏笔，例如：一些公共物业和配套设施(停车场、会所等)的权属不清或产权再次销售；违背房地产开发与物业管理相分离的原则不通过招投标方式而是直接安插忠於自己的低质前期物业管理公司从而阻挠售后服务和物业保修；或在物业管理区域的划分上的不合理给日后的成立业主大会带来条件性的阻挠和困难，等。
第四、物业管理公司的问题
物业公司的本身业务素质低下是一个很常见的问题。很多物业公司甚至没有理清和业主之间的雇用服务关系，将自己凌驾与业主之上，把本应对业主的服务做成了对业主的管理，变成了“业主管理公司”。同时有的前期物业公司由於为开发商所派生，很容易形成服务对象的错位，对开发商的利益予以袒护，阻挠业主的维权行为。
第五、业主自己存在问题
总的来讲，在现阶段很多业主对属於自己的物业的维权意识不够。业主身份对很多有长久居住公房历史的购房者来说也是一种全新的概念。很多业主对自己花费巨资购得的房产物业所带来的权益认识不清，不少人存在着关起门来过自己的日子而不用关心建设所在小区的“空中楼阁”的生活思维。加上一个小区里的业主的组成往往复杂而多变，业主们的认识和素质参差不齐，这使得业主之间不容易达到横向沟通和联合，从而造成小区的业主大会难以生成，物业委员会的运行得不到支持。
第六、其他综合因素
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 参考文献：
1. 中国物业管理网，www.100pm.net
2. 上海市伟业业主咨询服务有限公司，http://www.china-brand.net/2/86693/
3. 焦点房产网业委会联盟，http://house.focus.cn/yzlm/index_yzlm.php
4. 焦点房产网刘生敏互动网页，http://house.focus.cn/yzlm/index_yzlm.php
5. An Introduction To Community Association Living, Community Associations Institute, www.caionline.org
6. 其它诸多网站
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