<转>[新民晚报]业主更换物业，为啥这么难？ --思南新苑近来频频发生的“异常事件”引人关注
由 度假心情 在 周三, 2006-04-19 10:33 提交
业主更换物业，为啥这么难？
——思南新苑近来频频发生的“异常事件”引人关注
作者:周骏 日期:2005.10.11 版次:12
业主更换物业，为啥这么难？ ——思南新苑近来频频发生的“异常事件”引人关注
这个国庆长假，思南路88弄思南新苑的业主委员会主任孙青是在提心吊胆中度过的——汽车轮胎被放气、阳光房屋顶被砸碎、屡屡遭到污蔑诽谤，甚至人身安全受到威胁……这一系列异常事件源于小区业主准备招标更换物业公司。
前期物业账目不清
思南新苑是两年前竣工的商品房小区，由开发商聘请上海陆家嘴物业管理有限公司担任前期物业。2005年4月1日小区业主大会成立后，孙青——一位女企业家被推选担任了业委会主任。按有关规定，业委会要求物业公司提供小区的账目，但得到的却是一笔糊涂账。几经交涉无果，今年7月业主委员会决定通过招投标选聘新的物业公司。
记者点评：利用业主不熟悉物业法规的弱点做假账，是一些物业公司侵占业主权益的惯用手法。由于钱是物业收，账是物业做，即便业主诉诸法律，举证也是难事。谁来监管物业？这个问题不解决，炒物业“鱿鱼”恐怕是业主的唯一办法。
操作繁琐依法也难
选聘物业公司是业主大会的基本权限之一，但按现行物业管理法规，必须获得三分之二以上业主的同意。由于思南新苑小区不少业主是境外人士，每次通过业主大会决议时，往往要大量动用传真、电子邮件等手段取得他们同意。
该小区还有相当一部分产权属于卢湾区房地局和开发商，在小区473户业主中，区房地局和开发商按所拥有的建筑面积占了50席。耐人寻味的是，业主大会以往的每次投票，这50票一律投反对票。好在选聘物业公司是法律赋予业主的权利，这次总算没好意思投反对票。
记者点评：现行业主大会制度在操作上的不便有望得到改善，正在广泛征求意见的我国首部《物权法》草案规定：选聘和解聘物业管理机构，只要“占总人数二分之一以上的业主同意”即可实施。
职能部门越权干涉
为保证招投标工作的公开、公平、公正，业委会委托一家专业物业管理招投标中介代理公司实施。今年夏天，孙青和业委会同事顶着烈日，经过实地明察暗访，从包括原物业公司在内的20家报名公司中通过投票推选出5家入围企业，准备再交市房地局评标专家组评议打分。然而街道房管办、居委会不断向业委会坚持要让原来的物业入围。
面对压力，业委会第二天即到市房地局上访。一位负责物业招投标的领导高度评价了思南新苑小区业委会的工作，并对孙青明确表示，你们做得很规范，应该继续做下去。他们无权干涉你们的工作。
记者点评：选物业公司是业主自己的事，《物权法》草案更是以基本法的形式肯定了业主对物业管理人的选择权，任何组织和机构都无权剥夺和侵犯这种选择权。作为职能部门应该满腔热忱地关心指导，而不是具体干预，更不能操纵包办。
物业报复不择手段
国庆节前夕，孙青接到一条手机短信，告知“物业公司要对她下手”。半夜时分，果然有两只用塑料薄膜包扎好的空啤酒瓶从天而降，把孙青家的阳光房玻璃顶砸得粉碎；第二天一早，业委会委员武女士打开房门，地上一大堆碎玻璃；另一位委员的信箱里被塞满了生活垃圾。
当天上午7时多，业委会贴出公告，向业主汇报招投标工作的进展情况，不到半小时，公告全部被撕掉。
当天下午，业委会副主任、加拿大籍华人贝如斯(建筑大师贝聿明的兄弟贝聿渠的夫人)在业委会办公室接待5家入围企业，物业负责人带人擅自闯入，又是踢门又是破口大骂，幸亏户籍警正好赶到……
记者点评：据消保会的统计数字，近年消费者投诉的行业中，物业一直高居首位。但像陆家嘴物业公司这样对待“衣食父母”的，却也是闻所未闻。其实，物业公司只是业主聘请的“管家”，对不称职的“管家”业主完全有理由说“不”。
本报记者 周骏
业主依法维权 招投标终有结果
新民晚报2005-11-12
10月11日本版刊登“业主更换物业，为啥这么难？”一文，引起社会广泛关注，如今思南新苑小区更换物业公司风波已有转机——
受到社会广泛关注的本市思南新苑小区业主更换物业公司的风波终于有了转机。小区业委会按照依法定程序产生的招投标结果，已于11月5日和中标企业签订了物业服务合同。根据国务院《物业管理条例》第二十六条“业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，以及和开发商签订的前期物业委托管理合同中，关于合同期限“至业主委员会成立之日止”的约定，思南新苑前期物业管理企业陆家嘴物业管理有限公司退出该小区已成定局。然而，由于“陆家嘴物业”拒绝商谈移交之事，给即将进行的新老物业交接蒙上了阴影。
思南新苑业主更换物业公司的招投标工作历时4个多月，其间遇到了不小的阻力。前期物业公司始终拒绝配合，业委会的公告在小区一贴出即被撕掉，将公告改投业主信箱也屡屡失踪；因对前期物业自相矛盾的财务报表提出质疑，业委会被物业以“诽谤”为由告上法庭；业委会主任甚至收到不明来历的手机短信：与陆家嘴物业大公司作对绝没有好下场，我们有的是实力，叫晚报记者小心点……然而，始终视法律法规为“后盾”的思南新苑业委会并没有因此而放弃维权。他们严格遵循法定程序，终于没有让招投标工作流产。
按照生效的物业服务合同的约定，新的物业公司将于11月19日正式进驻思南新苑。据思南新苑业委会反映，为了使交接工作顺利进行，业委会已发布安民告示，同时呼吁拖欠物业费和停车费的业主及时交纳，并于9日上午约见陆家嘴物业公司商谈移交事宜。遗憾的是对方以双方之间还有很多未了之事和没有接到行业通知为由，拒绝商谈。为此，当天上午业委会走访了政府有关部门。市房地资源局物业处的领导明确表示，思南新苑的招投标是合法的，完全符合法律法规的程序。卢湾区房地局物业科的朱科长也表示业委会的招投标是合法的，支持他们继续走下去。 本报记者 周骏
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思南新苑业主更换物业公司引发的风波渐告平息——
新物业履约进驻 老物业有序退出
作者:周骏 日期:2005.11.26 版次:7
思南新苑业主更换物业公司引发的风波渐告平息—— 新物业履约进驻 老物业有序退出
本版11月12日刊登跟踪报道《业主依法维权招投标终有结果》后，再次引起社会反响。许多读者纷纷打来电话，关心思南新苑业主委员会依法更换物业的进展。后接思南新苑业委会的电话，说15日上午9时，陆家嘴物业公司一行4人赶到思南新苑约见业委会，表示已接到卢湾区房地局通知，思南新苑的招投标是合法有效的，他们同意撤离小区，并约定18日10时至24时办理移交。
新老物业顺利交替
18日下午，记者赶到思南新苑，发现移交工作没有进展。据业委会介绍，陆家嘴物业担心出事，要求房地局领导到场，因此迟迟按兵不动。记者在现场看到，新管家英达方物业管理有限公司的几十个男女保安、保洁人员，已在小区外待命多时。负责人表示，不管有多大困难，也必须履约进驻小区；同时要求所有人员，对个别业主的不理智行为骂不还口，打不还手，保护好小区所有设施设备。
时间在僵持中一分钟一分钟地流逝。下午4时，业委会终于和陆家嘴物业达成协议，为保证小区档案资料不被人为损坏，避免不愉快事件发生，资料暂不移交，工作人员先行换防。4时03分，新物业全面进入，老物业逐步退出。电梯、水泵、监控、门卫……相继转交给新物业。不到2个小时，小区趋于平静，一度因路人围观而拥堵的马路也恢复了正常。
小区秩序基本恢复
19日下午2时，记者再次来到思南新苑。大门口，站着新物业的几位保安，个个衣着整洁，精神饱满。告示栏里并排张贴着业委会的公告和新物业的告全体业主书，看来业委会的告示再也不用担心“失踪”了。进小区转了一圈，每个楼门入口处也比以往多了一位女保安。业委会主任孙青告诉记者，当天上午曾有不少市民前来声援，不过小区基本已恢复正常，一切比预料的要顺利得多。而业委会创办的小区业主网站也已在当天开通，今后业主和业委会以及物业公司之间的沟通会越来越方便。
【记者点评】
思南新苑这场更换物业风波，只揭出了上海物业现状的冰山一角。据说在物业纠纷中，业主更换物业的成功率大概不到5%。即便成功了，下岗“保姆”不肯走，甚至发生肢体冲突的也屡见不鲜。思南新苑业委会的成功至少给我们两点启示：其一，卢湾区房地局的一纸通知，是促成陆家嘴物业公司撤离的关键。可见在目前物业法律法规还存在缺陷、权威性不够的情况下，政府的作用很重要。如果职能部门都能依法行政，而不是不作为或乱作为，眼下物业纠纷很多还是可以妥善解决的。其二，业主维权必须遵循法制的轨道。思南新苑业委会在整个招投标过程中，如有一步违规，都可能招致维权努力的流产。只有依法维权，才能得到政府的支持，才有可能赢得最后的成功。 本报记者 周骏
——思南新苑近来频频发生的“异常事件”引人关注
作者:周骏 日期:2005.10.11 版次:12
业主更换物业，为啥这么难？ ——思南新苑近来频频发生的“异常事件”引人关注
这个国庆长假，思南路88弄思南新苑的业主委员会主任孙青是在提心吊胆中度过的——汽车轮胎被放气、阳光房屋顶被砸碎、屡屡遭到污蔑诽谤，甚至人身安全受到威胁……这一系列异常事件源于小区业主准备招标更换物业公司。
前期物业账目不清
思南新苑是两年前竣工的商品房小区，由开发商聘请上海陆家嘴物业管理有限公司担任前期物业。2005年4月1日小区业主大会成立后，孙青——一位女企业家被推选担任了业委会主任。按有关规定，业委会要求物业公司提供小区的账目，但得到的却是一笔糊涂账。几经交涉无果，今年7月业主委员会决定通过招投标选聘新的物业公司。
记者点评：利用业主不熟悉物业法规的弱点做假账，是一些物业公司侵占业主权益的惯用手法。由于钱是物业收，账是物业做，即便业主诉诸法律，举证也是难事。谁来监管物业？这个问题不解决，炒物业“鱿鱼”恐怕是业主的唯一办法。
操作繁琐依法也难
选聘物业公司是业主大会的基本权限之一，但按现行物业管理法规，必须获得三分之二以上业主的同意。由于思南新苑小区不少业主是境外人士，每次通过业主大会决议时，往往要大量动用传真、电子邮件等手段取得他们同意。
该小区还有相当一部分产权属于卢湾区房地局和开发商，在小区473户业主中，区房地局和开发商按所拥有的建筑面积占了50席。耐人寻味的是，业主大会以往的每次投票，这50票一律投反对票。好在选聘物业公司是法律赋予业主的权利，这次总算没好意思投反对票。
记者点评：现行业主大会制度在操作上的不便有望得到改善，正在广泛征求意见的我国首部《物权法》草案规定：选聘和解聘物业管理机构，只要“占总人数二分之一以上的业主同意”即可实施。
职能部门越权干涉
为保证招投标工作的公开、公平、公正，业委会委托一家专业物业管理招投标中介代理公司实施。今年夏天，孙青和业委会同事顶着烈日，经过实地明察暗访，从包括原物业公司在内的20家报名公司中通过投票推选出5家入围企业，准备再交市房地局评标专家组评议打分。然而街道房管办、居委会不断向业委会坚持要让原来的物业入围。
面对压力，业委会第二天即到市房地局上访。一位负责物业招投标的领导高度评价了思南新苑小区业委会的工作，并对孙青明确表示，你们做得很规范，应该继续做下去。他们无权干涉你们的工作。
记者点评：选物业公司是业主自己的事，《物权法》草案更是以基本法的形式肯定了业主对物业管理人的选择权，任何组织和机构都无权剥夺和侵犯这种选择权。作为职能部门应该满腔热忱地关心指导，而不是具体干预，更不能操纵包办。
物业报复不择手段
国庆节前夕，孙青接到一条手机短信，告知“物业公司要对她下手”。半夜时分，果然有两只用塑料薄膜包扎好的空啤酒瓶从天而降，把孙青家的阳光房玻璃顶砸得粉碎；第二天一早，业委会委员武女士打开房门，地上一大堆碎玻璃；另一位委员的信箱里被塞满了生活垃圾。
当天上午7时多，业委会贴出公告，向业主汇报招投标工作的进展情况，不到半小时，公告全部被撕掉。
当天下午，业委会副主任、加拿大籍华人贝如斯(建筑大师贝聿明的兄弟贝聿渠的夫人)在业委会办公室接待5家入围企业，物业负责人带人擅自闯入，又是踢门又是破口大骂，幸亏户籍警正好赶到……
记者点评：据消保会的统计数字，近年消费者投诉的行业中，物业一直高居首位。但像陆家嘴物业公司这样对待“衣食父母”的，却也是闻所未闻。其实，物业公司只是业主聘请的“管家”，对不称职的“管家”业主完全有理由说“不”。
本报记者 周骏
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业主依法维权 招投标终有结果
新民晚报2005-11-12
10月11日本版刊登“业主更换物业，为啥这么难？”一文，引起社会广泛关注，如今思南新苑小区更换物业公司风波已有转机——
受到社会广泛关注的本市思南新苑小区业主更换物业公司的风波终于有了转机。小区业委会按照依法定程序产生的招投标结果，已于11月5日和中标企业签订了物业服务合同。根据国务院《物业管理条例》第二十六条“业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，以及和开发商签订的前期物业委托管理合同中，关于合同期限“至业主委员会成立之日止”的约定，思南新苑前期物业管理企业陆家嘴物业管理有限公司退出该小区已成定局。然而，由于“陆家嘴物业”拒绝商谈移交之事，给即将进行的新老物业交接蒙上了阴影。
思南新苑业主更换物业公司的招投标工作历时4个多月，其间遇到了不小的阻力。前期物业公司始终拒绝配合，业委会的公告在小区一贴出即被撕掉，将公告改投业主信箱也屡屡失踪；因对前期物业自相矛盾的财务报表提出质疑，业委会被物业以“诽谤”为由告上法庭；业委会主任甚至收到不明来历的手机短信：与陆家嘴物业大公司作对绝没有好下场，我们有的是实力，叫晚报记者小心点……然而，始终视法律法规为“后盾”的思南新苑业委会并没有因此而放弃维权。他们严格遵循法定程序，终于没有让招投标工作流产。
按照生效的物业服务合同的约定，新的物业公司将于11月19日正式进驻思南新苑。据思南新苑业委会反映，为了使交接工作顺利进行，业委会已发布安民告示，同时呼吁拖欠物业费和停车费的业主及时交纳，并于9日上午约见陆家嘴物业公司商谈移交事宜。遗憾的是对方以双方之间还有很多未了之事和没有接到行业通知为由，拒绝商谈。为此，当天上午业委会走访了政府有关部门。市房地资源局物业处的领导明确表示，思南新苑的招投标是合法的，完全符合法律法规的程序。卢湾区房地局物业科的朱科长也表示业委会的招投标是合法的，支持他们继续走下去。 本报记者 周骏
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思南新苑业主更换物业公司引发的风波渐告平息——
新物业履约进驻 老物业有序退出
作者:周骏 日期:2005.11.26 版次:7
思南新苑业主更换物业公司引发的风波渐告平息—— 新物业履约进驻 老物业有序退出
本版11月12日刊登跟踪报道《业主依法维权招投标终有结果》后，再次引起社会反响。许多读者纷纷打来电话，关心思南新苑业主委员会依法更换物业的进展。后接思南新苑业委会的电话，说15日上午9时，陆家嘴物业公司一行4人赶到思南新苑约见业委会，表示已接到卢湾区房地局通知，思南新苑的招投标是合法有效的，他们同意撤离小区，并约定18日10时至24时办理移交。
新老物业顺利交替
18日下午，记者赶到思南新苑，发现移交工作没有进展。据业委会介绍，陆家嘴物业担心出事，要求房地局领导到场，因此迟迟按兵不动。记者在现场看到，新管家英达方物业管理有限公司的几十个男女保安、保洁人员，已在小区外待命多时。负责人表示，不管有多大困难，也必须履约进驻小区；同时要求所有人员，对个别业主的不理智行为骂不还口，打不还手，保护好小区所有设施设备。
时间在僵持中一分钟一分钟地流逝。下午4时，业委会终于和陆家嘴物业达成协议，为保证小区档案资料不被人为损坏，避免不愉快事件发生，资料暂不移交，工作人员先行换防。4时03分，新物业全面进入，老物业逐步退出。电梯、水泵、监控、门卫……相继转交给新物业。不到2个小时，小区趋于平静，一度因路人围观而拥堵的马路也恢复了正常。
小区秩序基本恢复
19日下午2时，记者再次来到思南新苑。大门口，站着新物业的几位保安，个个衣着整洁，精神饱满。告示栏里并排张贴着业委会的公告和新物业的告全体业主书，看来业委会的告示再也不用担心“失踪”了。进小区转了一圈，每个楼门入口处也比以往多了一位女保安。业委会主任孙青告诉记者，当天上午曾有不少市民前来声援，不过小区基本已恢复正常，一切比预料的要顺利得多。而业委会创办的小区业主网站也已在当天开通，今后业主和业委会以及物业公司之间的沟通会越来越方便。
【记者点评】
思南新苑这场更换物业风波，只揭出了上海物业现状的冰山一角。据说在物业纠纷中，业主更换物业的成功率大概不到5%。即便成功了，下岗“保姆”不肯走，甚至发生肢体冲突的也屡见不鲜。思南新苑业委会的成功至少给我们两点启示：其一，卢湾区房地局的一纸通知，是促成陆家嘴物业公司撤离的关键。可见在目前物业法律法规还存在缺陷、权威性不够的情况下，政府的作用很重要。如果职能部门都能依法行政，而不是不作为或乱作为，眼下物业纠纷很多还是可以妥善解决的。其二，业主维权必须遵循法制的轨道。思南新苑业委会在整个招投标过程中，如有一步违规，都可能招致维权努力的流产。只有依法维权，才能得到政府的支持，才有可能赢得最后的成功。 本报记者 周骏
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